宅建業者の選び方は?

Q.マイホームの売買で宅建業者に仲介を依頼する場合、どのような基準で選べば良い?

 

A.マイホーム購入の強い味方!信頼できる宅建業者を選ぶ5つのポイント

 

マイホーム購入は人生の中でも大きなイベントの一つです。

希望に合った物件を見つけるだけでなく、購入手続きや資金調達など様々な課題を乗り越えなければなりません。

そんな中で宅建業者は、買主にとってなくてはならない存在と言えるでしょう。

 

しかし、一口に宅建業者と言ってもその数は多く、それぞれ得意分野や対応エリア、手数料なども異なります。

信頼できる業者を見つけるためには、いくつかのポイントを意識することが大切です。

 

そこで今回はマイホーム購入を成功させるために欠かせない宅建業者選びの5つのポイントをご紹介します。

 

1. 宅建建物取引業免許の有無を確認する

 

宅建業者は宅地建物取引業法に基づく免許を取得している必要があります。

これは宅建業を行うための必須条件であり、免許を持っていない業者は違法となります。

稀に宅地建物取引業の免許を取得せずに営業を行っている会社もあります。

万一、免許を取得していない不動産会社に仲介を依頼するとトラブルが発生した際に補償を受けることができない場合があります。

都道府県知事や国土交通省から与えられた免許番号は業者の店頭やホームページなどで確認できます。

また、免許番号の偽造の有無や有効期限、過去の処分履歴などを照会する場合は、国土交通省のホームページで照会することができます。

 

2. 主に扱っている仲介分野を調べる

 

宅建業者は住宅や事業用地、投資用物件などの売買や賃貸の仲介と、様々な取引があります。

主に扱っている分野を調べることは、その業者の経験や実力を判断する上で重要な指標となります。

具体的には、以下の点を確認しましょう。

 

・取り扱っている物件の種類やエリア

 希望する物件やエリアに強い業者を選ぶと、よりスムーズな物件探しや売却を期待できます。

・ホームページ

 主に扱っている業務内容や実績が確認できます。

・顧客満足度

 過去の顧客からの口コミや評判などを参考に顧客満足度の高い業者を選ぶようにしましょう。

 

これらの情報は、業者のホームページや口コミサイトなどで調べることができます。

 

3. 担当者の対応の良さを確認する

 

マイホーム購入は時間をかけてじっくり検討したいものです。

担当者の対応が丁寧で質問に適切に分かりやすく答えてくれるかどうかは、業者選びの重要なポイントとなります。

不動産仲介は担当営業マンの知識や経験の差異が大きく、それにより提案内容が影響されます。

 

具体的には、以下の点に注意しましょう。

 

・親身になって相談に乗ってくれるか

 希望や条件をしっかりと聞き取り、適切な知識と経験、市場動向を分析した最適な提案をしてくれる事が重要で 

 す。

・不明点に丁寧に説明してくれるか

 契約内容や手続きのタイムスケジュールについて、分かりやすく説明してくれるかどうかを確認しましょう。

 また、購入後に発生する費用なども事前に説明してくれるか確認しましょう。

・無理な営業をしてこないか

 契約を急かしたり、必要のないオプションを勧めたりするような業者は避けましょう。

 

実際に店舗を訪れて、担当者と接してみて信頼できるかどうか判断することが大切です。

 

4. 手数料を比較する

宅建業者は、仲介手数料と呼ばれる報酬を受け取ります。

この手数料は物件価格の3%+6万円(別途消費税)を上限として定められています。

しかし、中にはそれ以上の料金を請求する業者もあります。

実際に依頼する前に手数料について説明を受け、手数料率に合意の上、媒介契約を締結しましょう。

 

5. 複数の業者を比較検討する

上記のようなポイントを参考に複数の業者を比較検討してから最終的に決めるようにしましょう。

焦らずじっくり検討することで自分に合った信頼できる業者を見つけることができます。

 

まとめ

ほとんどの方がマイホーム購入や売却は一生に一度の大きなイベントです。

後悔のない選択をするために信頼できる宅建業者を選ぶことが重要です。

 

今回ご紹介した5つのポイントを参考に自分に合った宅建業者の担当者を見つけてマイホームの購入や売却を成功させてください。

また、万一トラブルが発生した場合は宅建免許に記載されている都道府県知事や国土交通省の専用窓口に相談することで宅建業者に対し、適切な指導や処分を行ってくれます。

物件探しのコツは?

物件探しのコツ

 

不動産を購入検討の際の物件探しは、人生の中でも大きなイベントの一つです。

希望に合致した物件を見つけるためにいくつかのコツがあります。

 

1. 条件を明確にし、優先順位を決定する。

まず、どのような物件を求めているのか、条件を明確にし、優先順位を決定しましょう。

 

・立地: 勤務先や学校までの距離、駅からの距離、周辺環境など

・ 物件種別:新築・中古、マンション・一戸建て、土地など

・広さ: 家族構成やライフスタイルに合った広さ

・予算: 購入資金、諸費用を含めた予算、住宅ローン返済額

・設備: 必須・あれば嬉しい設備

 

以上の条件をリスト化し、優先順位を決定することで物件探しが明確になります。

住宅ローン借入可能額を把握し、ライフプランに無理のない返済計画で購入予算を決定し、優先順位に基づく条件を可能な限り満たせる物件を購入できるようになります。

 

2. 情報収集

インターネットや不動産ポータルサイト、チラシなどで物件情報を収集しましょう。

複数のサイトを比較検討することが重要です。

また、希望地域の不動産会社に赴き、情報収集をすることも重要です。

気に入った不動産会社の担当者がいましたら明確になった購入条件を伝えることで、今後売却に出てくる条件に適う物件情報を優先的に取得できる可能性があります。

 

3. 内覧

気になる物件が見つかったら必ず内覧しましょう。

写真だけでは分からない情報も多くあります。

内覧の際には、以下の点に注意しましょう。

 

・周辺環境: 日当たり、騒音、治安など

・建物: 外観、間取り、設備、状態など

・管理状況: 管理会社、修繕積立金など

 

4. 専門家に相談する

わからないことがあれば、不動産会社や住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談しましょう。

諸費用など、分からない点をできるだけ説明してもらいましょう。

また、購入後に発生する費用や税金なども事前に確認しておくことで、ライフプランに影響を受けなくなります。

 

その他

・焦らずじっくり探しましょう。

・複数の物件を比較検討しましょう。

・希望に合致した物件が見つかったらすぐに申し込みましょう。

・契約前に必ず内容をよく確認しましょう。

 

これらのコツを参考に、希望に合致した物件を見つけてください。

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固定資産税は6年目以降どのくらい上がる?

Q.マンションを購入して5年が経過し、来年から固定資産税が上がると聞きましたが、どのくらい上がりますか?

 

 

A.固定資産税の税額につきましては、マンションは6年目以降、一戸建ては4年目以降上昇します。

 

1.固定資産税額とは?

固定資産税は土地や家屋などの「固定資産」を所有していることに対して課される地方税です。

税額は固定資産の評価額に基づいて算定されます。

評価額は、公示地価を基準としたものであり、3年ごとに評価額が見直されます。

 

2. 新築住宅と中古住宅の固定資産税の違い

新築住宅と中古住宅では、固定資産税の軽減措置が異なります。

 

2.1 新築住宅

新築住宅の場合、以下の期間、建物の固定資産税額が2分の1に軽減されます。

 

 マンション: 5年間

 一戸建て: 3年間

 

この軽減措置は「新築住宅用減免措置」と呼ばれ、建物の経年劣化による価値下落を考慮して設けられています。

しかし土地の固定資産税額は対象外となりますので、ご注意ください。

 

2.2 中古住宅

中古住宅の場合、新築住宅のような減免措置はありません。

但し、建物評価額は経年劣化により年々減額されていきますので、それに応じて建物固定資産税も減額されます。

 

3. 6年目以降の固定資産税額の推移

新築住宅の場合、6年目以降は建物の固定資産税額が2倍近くになる可能性があります。

これは新築住宅用減免措置(2分の1)が終了し、建物の評価額が本来の価格に戻るためです。

但し、6年目以降(一戸建ては4年目以降)の建物評価額は中古住宅と同様に経年劣化により年々減額されていきますので、それに応じて建物固定資産税も減額されます。

 

4. ライフプランへの影響

固定資産税は住宅購入後の大きな支出の一つです。

特に新築マンションの場合は6年目以降(一戸建ては4年目以降)に固定資産税額が大幅に上昇する可能性があるため、事前にしっかりとライフプランに組み込むようにしておくことが重要です。

 

4.1 ライフプランの見直し

事前に固定資産税の上昇を考慮していなかった場合、住宅ローン返済計画や家計支出を見直す必要があります。

また、将来的な修繕費などの支出も考慮し、余裕を持ったライフプランを立てることが大切です。

 

5. まとめ

固定資産税は住宅購入後の家計に大きな影響を与える税金です。

新築住宅と中古住宅では固定資産税の扱い方が異なるため、購入前にしっかりと理解しておくことが重要です。

また、6年目以降(新築一戸建ては4年目以降)の固定資産税額の上昇を考慮し、ライフプランを見直すなど、早めに対策を講じることが大切です。

 

エスアール・パートナーズ株式会社では購入時に発生する費用だけでなく、将来に発生する費用についても購入前にできる限りご説明致しております。

安心して購入できるよう、いつでもご相談ください。

 

 その他のご質問

マイナス金利解除による不動産への影響

2024年3月19日、日本銀行は金融政策決定会合においてマイナス金利政策解除とイールドカーブコントロール(YCC)の撤廃、ETF買入停止を決定しました。

これは17年ぶりの金融政策の大転換となります。

今後経済にどのような影響が出てくるのか?

1. 経済への影響

マイナス金利解除とYCC撤廃による経済への影響は、以下の通りです。

  • 金利上昇:短期金利と長期金利が上昇します。
  • 資金調達コスト:企業の資金調達コストが上昇します。
  • 個人消費:住宅ローン等の金利上昇により個人消費が抑制されます。
  • 投資:金利上昇により投資活動が抑制されます。
  • 為替:円高方向に圧力がかかります。

これらの影響は、企業業績や景気動向に影響を与える可能性があります。

特に中小企業やスタートアップ企業は、金利上昇の影響を受けやすいとされています。

2. 金融市場への影響

マイナス金利解除とYCC撤廃による金融市場への影響は、以下の通りです。

  • 国債市場:長期金利が上昇し、国際価格が下落する可能性があります。
  • 株式市場:金利上昇により株価が下落する可能性があります。
  • 為替市場:円高方向に圧力がかかります。

 

金融市場では、金利上昇や円高によるリスク回避の動きが強まる可能性があります。

3. 今後の不動産市場の見通し

今後、不動産市場にも次のような影響が出る可能性があります。

  • 住宅ローン・アパートローン金利の上昇による需要減少
  • 円高による輸入建築資材価格の低下

ローン金利の上昇はイコール保有コストの上昇となり、マイナス要因となります。

今後、購入マインドの低下や金利上昇よる保有コストの負担増大による売却物件の増加で、需給バランスが悪化する恐れもありますが、変動金利については直ちに急上昇する可能性は低く、影響は軽微であると考えられます。

一方、建材価格の低下は建設コストの抑制にもなり、プラスに寄与します。

24年4月より残業時間の短縮による建設業界の人件費上昇もありますので、資材価格の低下は大きな影響です。

春闘での大幅な賃金上昇により、これらの要因を上回る需要増加の可能性もあり、今後の不動産市場に注視する必要があります。

 

 

 

 

サブリース契約の危険性は?

サブリース契約のメリット

サブリース契約とは、オーナーが所有するアパートやマンションをサブリース会社に転貸し、サブリース会社が入居者募集から家賃管理まで全てを行う賃貸経営方法です。

サブリース契約には、以下のようなメリットがあります。

1. 空室リスクがない

サブリース契約ではサブリース会社が空室リスクを保証するため、オーナーは家賃収入が途絶える心配がありません。

2. 賃貸管理業務を全て任せられる

サブリース契約では、入居者募集から家賃管理まで全ての業務をサブリース会社に任せられるため、オーナーは手間をかけずに賃貸経営を行うことができます。

3. 安定した家賃収入を得られる

サブリース契約では、サブリース会社と契約期間中に一定額の家賃収入を得られるため、安定した経営が可能です。

4. 融資を受けやすい

サブリース契約では、サブリース会社の家賃保証があるため、融資を受けやすいというメリットがあります。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約には以下のようなデメリットがあります。

1. 家賃収入が低くなる

サブリース契約ではサブリース会社が空室リスクを保証する代わりに、オーナーが受け取る家賃が市場価格より低くなります。

2. 入居者を選べない

サブリース契約では入居者を選択はサブリース会社が行うため、トラブルが発生する可能性があります。

3. 修繕費用などを負担する必要がある

サブリース契約では、修繕費用などの支出はオーナーが負担する必要があります。

4. サブリース会社の倒産リスク

サブリース会社が倒産すると、家賃収入が途絶える可能性があります。

サブリース契約を検討する際のポイント

サブリース契約を検討する際には、以下のポイントに注意しましょう。

1. サブリース会社の信頼性を調査する

サブリース会社は家賃保証を行う重要な存在です。

サブリース会社の信頼性をしっかりと調査することが重要です。

2. 契約内容をしっかりと確認する

サブリース契約は、長期的な契約となります。

契約内容をしっかりと確認し、不明点は必ず解消してから契約を締結しましょう。

3. 家賃収入と支出をシミュレーションする

サブリース契約では、家賃収入が低くなる可能性があります。

家賃収入と支出をシミュレーションし、収益性をしっかりと確認しましょう。

4. リスクを理解する

サブリース契約には、空室リスクや家賃下落リスクなどのリスクがあります。

これらのリスクを理解した上で、投資を行うことが重要です。

まとめ

サブリース契約は空室リスクを回避し、手間をかけずに賃貸経営を行えるというメリットがあります。

しかし、家賃収入が低くなる可能性やサブリース会社の倒産リスクなどのデメリットもあります。

また最近では、サブリース会社に有利な契約によるトラブルが多数発生しています。

サブリース契約時は家賃の見直しや契約の解除に関する条項を理解し、リスクに納得の上、契約を締結することが重要です。

最近特に増加しているトラブルで、住宅ローンでワンルーム投資を勧められた事例が増加しています。

住宅ローンで自己居住が原則ですので、金融機関に賃貸していることが発見された際はローン残高の一括返済を求められます。

そして、自己居住の住宅も購入できなくなりますので、くれぐれもご注意ください。

サブリース契約を検討する際には、メリットとデメリットを理解した上で、慎重に判断することが重要です。